险企斥资超百亿“买楼” 图什么?

发布日期:2024-04-25 10:32    点击次数:197

  近日,险资密集加码大额不动产项目。

  中邮人寿保险股份有限公司(下称“中邮人寿”)以42.56亿元接手北京中粮·置地广场;

  国寿系以39.1亿元受让世茂珠海综合体半数股权;

  华泰资产管理有限公司(下称“华泰资产”)投资万科不动产债券计划……

  业内人士表示,尽管当前房地产行业持续下行、经济恢复仍有不确定性,但核心城市核心区域的商业办公项目依旧有旺盛的需求,且多数项目的出租率稳定在较高水平。险资配置此类项目,一方面是具有较高的投资安全边界,另一方面可以形成稳定的投资回报,当前项目作为优质资产可以继续融资,且能享受到项目长期增长带来的收益。

  三家险企加码不动产

  近日,大悦城控股集团股份有限公司(下称“大悦城”)发布公告称,控股子公司西单大悦城有限公司(下称“西单大悦城”)通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司(下称“北京昆庭”)100%股权及债权。

  本次交易挂牌底价为42.56亿元。其中,股权挂牌底价为34.49亿元(不低于经国资备案的净资产评估值),债权挂牌底价为8.07亿元。

  挂牌期满后,中邮人寿为符合条件的意向受让方。9月28日,西单大悦城与中邮人寿签署《产权交易合同》,成交价格为42.56亿元。根据香港联交所相关规定,本次股权转让事项尚需提交西单大悦城控股股东大悦城地产有限公司股东大会审议通过。

  据悉,北京昆庭成立于2013年11月,注册资本10.74亿元,由西单大悦城100%持股。公司主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目,该项目2018年竣工投入使用,产权年限至2060年9月;总建筑面积81454平方米,另有车位377个。

  根据中企华资产评估有限公司出具的资产评估报告,截至评估基准日2023年4月30日,北京昆庭净资产评估值为24.38亿元、增值率为125.4%,主要增值原因是在投资性房地产中核算的房屋以成本价计量,其所处区域房地产市场状况较好,该区域市场整体趋势呈现一定上涨,导致房地产价值增加;负债评估值为9.80亿元、增值率为0。

  大悦城称,本次交易完成后,公司将不再持有北京昆庭股权。本次股权转让将有利于盘活存量资产,实现资产价值最大化,回笼资金助力公司高质量发展。

  几乎同一时间,世茂系上市公司也披露了项目转让公告,受让方同样是险资背景。世茂集团控股有限公司(下称“世茂集团”)、上海世茂股份有限公司相继发布公告称,控股子公司珠海海新企业管理有限公司(下称“珠海海新”)拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司(下称“珠海世茂新领域”)51%股权转让,转让对价合计39.1亿元。

  共有两家企业受让珠海世茂新领域51%股权,均为中国人寿旗下公司。具体来看,国寿星湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)(下称“星湾企业”)受让50.99%,对价为39.09亿元;国寿启航壹期(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(下称“启航基金”)受让0.01%,对价为76.67万元。

  记者了解到,珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。该项目的占地面积约为22.56万平方米,目前正分为六期开发,包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

  从出让原因来看,世茂集团表示,由于该项目的持续开发需要订约各方进一步投资,鉴于公司目前的流动资金问题,公司无法再进一步投资及支持该项目的持续开发。进行出售事项使本集团能够偿还其结欠合营伙伴的债务,确保开发该项目所需的持续资金,并有机会分占该项目物业的所得款项。

  本次交易完成后,珠海海新将不再持有珠海世茂新领域股权。珠海世茂新领域将由两大国寿系股东持股,星湾企业持股从49%增至99.99%,启航基金持股0.01%。

  而就在半个月前,万科发布公告称,其全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产签署协议,通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资,融资本金金额合计不超过40亿元,融资期限最长为10年。

  若上述三宗交易均能够实行,合计涉及险资金额将超120亿元。

  投资热潮有望延续

  作为重资产的一种,房地产一直以来都是险资的“心头好”。今年以来,险企更是频频投资大额不动产项目。

  中国保险行业协会披露的数据显示,年初至今,包括平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险等在内的多家险企先后披露大额不动产投资公告,主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目,出资额从几十亿元到上百亿元不等。仅三季度,就有太保寿险、建信人寿、平安人寿3家保险公司发布7份大额不动产投资公告,累计涉及投资金额近10亿元。

  险企为何热衷不动产投资?北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对《国际金融报》记者指出,其一,险资资金体量大、投资周期长,不动产投资不但能够容纳大体量的资金,而且非常适合长期投资;其二,险企的主营业务需要不动产资源的支持,比如养老和大健康等产业,通过不动产投资,险企在把主营业务与不动产投资完美融合,支持主营业务发展的同时,还能带来长期稳定的收益;其三,险资有多元化资产配置的需求,目前优质投资项目较为紧缺。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜向记者分析称,首先,不动产投资相对稳定,长期回报较高,可为险资提供稳定的现金流和资本增值;其次,不动产投资具有较低的流动性风险,相对于股市等其他投资方式,更容易控制风险;最后,不动产投资可以为险资提供多元化的投资渠道,降低投资集中度,提高投资组合的稳定性。

  “不动产天然具有抵抗通胀、抵御波动、分散风险、与其他品种相关性比较低的特征,短期市场可能存在波动,但在整体组合中配置一定的实物资产,更有利于保险资金获得长期稳健回报。”在2023年中期业绩发布会上,中国人寿副总裁刘晖如是说。

  不过,机遇与风险总是并存。杨帆表示,不动产投资也面临三大风险:一是流动性风险,不动产流动性较差,变现周期长;二是管理风险,不动产投资同样需要专业的管理和维护,一旦管理不当,可能会导致资产价值缩水;三是不动产价值缩水的风险,尤其在经济下行情况下,不动产受经济影响非常大。

  “险资投资不动产面临的风险主要包括市场风险和运营风险。”柏文喜指出,市场风险是指不动产市场的波动性,包括房地产市场的调控政策变化、市场需求变化等因素都可能对投资产生负面影响;运营风险主要是指不动产项目在开发、管理、租赁等方面存在的风险,如项目运营不善、租客流失等。

  放眼未来,险资投资不动产的热度能否得以延续?对此,柏文喜给出肯定的回答。在他看来,随着险资市场的开放和监管政策的放松,险资将有更多资金和渠道可以用于不动产投资,险资投资不动产的热度有望继续增加。

  黑崎资本基金经理曾盛向《国际金融报》记者补充指出,不动产投资一直是保险公司的重要选项,但不同时期可供选择的优质项目数量会有所不同。其中需要综合考虑多个因素,包括项目的地理位置、市场需求、租金回报率等。险资集中投资不动产表明这些不动产在区位优势、租售性价比和投资回报方面具备较高潜力,因此受到了险资青睐。

  “险资有资金优势和能力去投资这类资产,并且不动产投资有助于保值增值,这符合险企的投资导向。不过,政府对于房地产市场的调控政策以及宏观经济形势的变化等,都可能会对险资投资不动产的热度产生影响。”曾盛表示。




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